(DON’T) PAINT IT BLACK

Trg_063rp

Lahko rečemo, saj ocena 20 000 črnih gradenj ni ravno prava, pa nismo črno-gledi. Seznam je bolj dolg. Predvsem, ker pozabljamo, kaj vse je nelegalna gradnja.

Zakon pozna več vrst “črnih gradenj”, skupni naziv je nedovoljene gradnje:

– nelegalna gradnja pomeni, da se je gradnja oziroma dela, za katero je predpisano gradbeno dovoljenje, izvajajo oz so izvedena brez veljavnega gradbenega dovoljenja – po domače vsi objekti, večji kot določa Uredba za enostaven objekt in vse, pri čemer posegate v konstrukcijo objekta in ne spada v vzdrževalna dela in ste jih izvajali, ne da bi se pred tem oglasili na lokalni Upravni enoti

– neskladna gradnja pomeni, da je z gradnjo oziroma dela, za katera je predpisano gradbeno dovoljenje, takšno dovoljenje sicer izdano, vendar se takšna gradnja oziroma dela izvajajo oziroma so izvedena v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, kakor tudi da se objekt, za katerega je bilo sicer izdano gradbeno dovoljenje, uporablja v nasprotju s pogoji, določenimi z njimi – po domače (spet) – če ste v EX-YU zidali po tipskem načrtu (z gradbenim dovoljenjem) pa je zidar ali kak domači zadevo nadvišal za eno “šaro”, da se izkoristi podstreha oz. se je dodal vetrolov, ali okna drugače izvedla, mogoče prizidalo balkon ali teraso zaprlo; kar se rabe tiče – v enostanovanjski hiši se izkoristi podstreha pa sedaj živii tam že naslednja generacija z družino (to je potem večstanovanjski objekt). Novodobne napake – kupili ste hišo na ključ ali montažno hišo pa je ta prenizka ali previsoka…spet neskladna gradnja! V prvih dveh točkah je to “lastna” odgovornost, pri zadnji pa tistega, ki vam je zadevo “prodal”. Do spoznanja za slenje pridete, ko vpisujete hišo v uradne evidence in vam geodet vse še enkrat premeri…

– nevarna gradnja pomeni, da je gradnja, ki se izvaja, ali že zgrajen objekt ogroža premoženje, zdravje in življenje ljudi, promet, sosednje objekte oziroma njegovo okolico – nenazadnje po domače, ker je nekdo nekaj več iz strehe naredil kot bi smel, pa vam zato zamaka v hišo (dvojček, vrstne hiše) ali voda s strehe teče na parcelo, če je postavil škarpo in se ta ruši na cesto, mogoče izkopal breg pa ta sedaj polzi…

Dodajamo v branje, kaj se govori v stroki nekaj let prepozno (na “črno” smo “zdivjali” že v 60′) in kako to malo pop-ulistično šele zdaj obešamo na križ. V resnici pa je v “črno” zavita večina – običajen posameznik, ki je tebi nič meni nič hudega želeč samo skrbel za svojo družino in si gradil čim bolj uporaben dom. In inšpekcija vedno udari malega (v nekaj dneh), na velikega pa pozabi

Toda tu nismo zato, da podpiramo “na črno” – lažje in ceneje je, kot že nekoč napisano, graditi LEGALNO. Za enkrat ne bo šlo po hrvaških stopinjah, ker tudi za rušenje ni denarja… Ne podaljšujmo jim seznama!

“KAJ MI PA MOREJO…”

 

LOPA

……, “če bo iz moje lope vikend nastal!”, lahko poje vsak, ki je ujel prvi val Uredbe in še tudi čas prvega popravka, ki ni bil neka hujša ovira. Toda preobrat pod pritiskom strokovne javnosti kot Upravnih enot bil prehud, zato je vlada ukrepala na vrat na nos, a bolj za silo. Bistveno je, da ima glavno besedo nazaj spet občinski prostorski akt, kot je to zapisano v pojasnilih Ministrstva. Da pa nam bo življenje lažje, ali bolje – da vemo, kaj nas čaka na Upravni enoti, prilagamo v branje malo pojasnil, namenjenih s strani države ravno njim. Boste lahko še naprej popevali ali ne? Odvisno katero luknjico iščete, Uredba še velja…

GLITCH IN THE SYSTEM

2012-07-07 20.01.12

Tako bi lahko rekli zapletom, ki nastajajo okoli Uredbe o vrstah objektov glede na zahtevnost (http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?urlid=201318&stevilka=654). Največ polemike je sprožil po našem čisto upravičen članek (http://www.dnevnik.si/slovenija/v-ospredju/kako-iz-skednja-naredis-rezidenco), ki nalije čistega vina. Če vam piše v Uredbi, da se vedno izbira tista omejitev, ki je za investitorja ugodnejša, potem ni konca graditeljski svobodi. Se lahko tudi preskoči kak prostorski akt ali drugače prebere. In kadar ni kaj posebej določeno (iz česa pravzaprav je lahko skedenj – piše kje, da na primer ne more biti zidan?) pušča prostor za različna tolmačenja. Če smo iskreni, v nekaterih obmorskih občinah niti parcele niso tako velike, kakršen bi lahko na njih nezahteven objekt lahko postavili. Praktičen primer – vikendica manjših dimenzij s pogledom na morje: nezahteven objekt vinska klet na kmetijskem zemljišču se po CC-SI (http://www.stat.si/doc/klasif/CC-SI_%20pojasnila.pdf) klasificira pod zidanico (12713), mora imeti več kot 50% uporabne površine namenjene nestanovanjski – gospodarski dejavnosti. Torej naredite klet in zgoraj mansardno stanovanje, skupaj 30-50m2 (bolje pod 30m2 bruto, potem res ne rabite nobenega papirja), ostalo pa kot v članku (priključitev na vode, vpis v edvidence, hišna številka) in voila – vikend na morju brez vsega. Za malo denarja. Da pa zgodba ne bo tako enostavna so tu že popravki, v vpogled na http://gradovivoblakih.blogspot.com/2010/04/gradbeno-dovoljenje-nezahtevne-objekte.html in http://www.uradni-list.si/_pdf/2013/Ur/u2013024.pdf#!/u2013024-pdf. Torej, tisti, ki so bili dovolj hitri, že uživajo udobje stanovanjske hiše v objemu preurejenega skednja. Mi temu pravimo vsaka šola nekaj stane – državo. In verjetno enega ministra njegovega stolčka.

NAVODILA ZA VZDRŽEVANJE

2012-07-07 19.45.47

Samo na kratko – nova U R E D B A o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje (http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?urlid=201318&stevilka=654) je tu! In kaj je najbolj bistveno? Ni več dvomov kje so meje med enostavnimi in nezahtevnimi objekti, sedaj je vse urejeno z razpredelnico in pojasnili. Največja prednost predstavlja dolgo zaželeni seznam, kateri posegi so vzdrževalni posegi. Da, država nam je dala navodila za vzdrževanje http://www.uradni-list.si/files/RS_-2013-018-00654-OB~P003-0000.PDF#!/pdf). Kar veselo na fasade in frčade!

THERE’S A NEW LAW IN TOWN

L_176_7_8Enhancer

ali po domače – v veljavi je sprememba OPN MOL ID (prostorskega akta za občino Ljubljana) in na nekaterih EUP (enota urejanja prostora – torej območje v katerem leži npr. vaša nepremičnina) so spremembe kar precejšnje. Mogoče ugotovite na straneh od 1052 do 1233 http://www.uradni-list.si/_pdf/2013/Ur/u2013009.pdf#!/u2013009-pdf, da sedaj nekaj lahko zidate, kar prej niste mogli! Vsaj upamo….

OPTIMIZEM!

Sp_021_2_3b

So tudi dnevi, ko čakamo na žarek optimizma. Danes rahlo osebna izkušnja in glej ga zlomka – ravno iz upravne enote. Obisk na dveh upravnih enotah in treh referentih povzemamo takole.:

– dvomiti do konca, pa če še občina reče, da ima projektant prav (lepše – se lahko zadeva razlaga tudi na način, kot to interpretira projektant) – če zaidete v zadrego pri “pogosto zastavljenih vprašanjih”, si pomagajte z obsežno zbirko na pojasnil Ministrstva (http://www.arhiv.mop.gov.si/si/zakonodaja_in_dokumenti/veljavni_predpisi/zakon_o_graditvi_objektov/vprasanja_in_odgovori/) in e-uprave (http://e-uprava.gov.si/e-uprava/dogodkiPrebivalci.euprava?zdid=918&sid=865&vprasanja=vsa)

– varovati lastno delovno mesto z neutemeljenimi zahtevami – po domače, vi prinesite za vsak slučaj še dodatna dokazila, da bo referent imel res dobre argumente za utemeljitev izdaje gradbenega dovoljenja napram drugim interesentom (npr pri obnovi postopka)

– potrebno je postopek tako zakomplicirati, da se pri črnih gradnjah išče oz. se mora ustvariti fikcija legalno zgrajenega objekta (kar je še ostalo), saj drugače ne bodo znali zaračunati, koliko odškodnine (uzrupacija in degradacija prostora) mora stranka plačati

Pa da ne bo izpadlo vse kot “iz globočine” – recimo temu zlati nauki:

– samo mirno in predvsem s čim manj sekiranja (vojak Švejk pristop)

– izberite čim bolj preprosto pot, pa čeprav imate prav po zakomplicirani poti

– NE ZIDAJTE NA ČRNO, POŽRE PREVEČ ŽIVCEV IN ŠE VEČ DENARJA!

Za pozitivističen konec prilagmo zelo zanimivo / koristno povezavo, zloženko UE Novo mesto iz leta 2010 (http://www.upravneenote.gov.si/fileadmin/pageuploads/ue-novo_mesto/Razne_objave/zlozenka_oop.pdf), ki pa recimo res popravi vtis, da se raje ne da kot da. S pravno podlago, da vam dvigne nivo optimizma.

VI, KI VSTOPATE, VSAK UP OPUSTITE…

Crn_34rp

pomislijo ljudje, ko se spustijov kakršen koli postopek v zvezi z upravno enoto. Še posebno, če so se vsega lotili sami. Tokrat bi vam radi predstavili strašni UE v malo drugačni luči – there is a light at the end of the tunnel! Naredite si UE uporaben in da dela za vas:

1. na upravni enoti lahko zelo ugodno overite kopijo ali podpis ( http://e-uprava.gov.si/e-uprava/dogodkiPrebivalci.euprava?zdid=1083&sid=666 )

2. na upravni enoti lahko iz arhiva izkopljete stara gradbena dovoljenja (in dokažete, da je vaš objekt legalno zgrajen…)

3. tajništvo upravne enote (tu bolj specifično za oddelke, ki imajo čez okolje in prostor) vam pove, kdo obravnava vaš primer, koliko ima številko in v kateri sobi se ta oseba nahaja (pa tudi če je npr. odsotna in do kdaj)

4. dostop do referentov, ki vodijo vaš postopek,  je enostavno z obiskom ob uradnih urah

Z novimi spremembami ZGO-1D sicer ni vnesel kakih bistvenih skrajšav upravnih postopkov, je pa ukinil stranke v postopku, obveznost ustnih obravnav ter vročanja. Bistvena težava – sprejem in procesiranje vloge pa ostaja. zaenkrat ni rešitve kot stara dobra potrpežjivost in vztrajnost.

Koliko lahko naredijo, če vedno kdo kliče ali zahteva sestanek (ergo roki bežijo…)? Naslednjič na UE  – s sočutjem! Saj so tudi referenti samo ljudje in imajo le dve roki.

KDAJ DA IN KDAJ NE?

3tst70-200_149arp

Kdaj DA in kdaj NE rabim gradbenega dovoljenja je najpogostejša dilema. Toda zakon je jasen vsaj pri graditvi – vsak poseg v konstrukcijo zahteva gradbeno dovoljenje. Da pa nam olajšajo birokrati življenje, so določili za “brez gradbenega”  vzdrževalna dela, med drugim vgradnjo npr. strešnih oken ali klima naprave ter enostavne objekte, kot npr. nadstrešek za avtomobile, nad vhodom.

Zatakne se na primerih, ko bi radi zamenjali strešno kritino in sočasno dodali še frčado. Torej če zamenjate samo strešnike in dodate toplotno izolacijo, ni nobene težave. Izvedba frčade na drugi strani, ker predstavlja poseg v konstrukcijo in spreminja zunanji videz objekta, pa gradbeno dovoljenje potrebuje.

Naj opozorimo, da vsa dela ali gradnja enostavnih objektov (nadstrešek, vrtna lopa, ipd.) ali vzdrževalna dela zahtevajo predhodno pridobitev soglasij s stranih tistih soglasodajalcev, v katerih varovalne pasove posegate (to je 3m obojestransko pri komunalnih vodih ali pa naravna oz. kulturna dediščina). Zadostuje dopis z načrtom parcele, ki prikazuje predviden poseg, v tekstu pa je potrebno podrobeje opisati, kaj in kako boste gradili. Tudi kaka dimenzija / zmogljivost ne bo odveč.

Posebno poglavje v tej dilemi je sprememba namembnosti, kjer zakonodaja določa izrecno kdaj je potrebno gradbeno dovoljenje za nekaj primerov. Tu predlagamo, da se v primeru dvoma uporabi pravilo, ki ga ima upravna enota za presojo – če se poveča vpliv na okolico, potem je gradbeno dovoljenje za spremembo namembnosti potrebno, drugače pa ne. Tipičen primer je če želite v stanovanjski hiši v pritličju npr. odpreti vrtec. Ker imate več obiska in rabite parkirišča, nekaj je več hrupa ter obremenitve komunalnih vodov, kar skupaj predstavlja povečanje vplivovna okolico. No, po novem v enostanovanjskih za spremembo namembnosti ni več treba gradbenega dovoljenja.

Torej preden se lotite gradnje, pa naj bo ograja, garaža ali pa fasada, preverite preko lokacijske informacije ali kar Pravilnika (http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?urlid=200837&stevilka=1567kdaj DA in kdaj NE!

LEGALIZE IT!

Trg_077_8_9a

Z besedami legendarnega B. Marleya lahko povzamemo, kar zahteva zakonodaja že od leta 2008. Načelo evidentiranosti (vpisan objekt / stavba / zemljišče v zemljiško knjigo, evidence javne komunalne infrastrukture, “kataster”,…) vsak dan bolj občutimo, ko občine končno sprejemajo prostorske akte.

Da poenostavimo – vsak objekt mora bit zgrajen skladno = enako kot zapisano v gradbenem dovoljenju. Izjeme so objekti pred 31.12.1966, ki se jemljejo kot zakonito zgrajeni.

Kdaj opazite, da je pri vašem objektu / parceli kaj narobe? Ko želite npr. postaviti garažo / nadstrešnico (nezahtevni objekt) ali rekonstruirati obstoječi stanovanjski objekt. Takrat na upravni enoti, skladno z zakonom, preverijo ali:

1.v primeru, da so na parceli še drugi objekti, ti zgrajeni skladno z gradbenimi dovoljenji

2. je objekt, ki se rekonstuira, zgrajen skladno z izdanim prvotnim gradbenim dovoljenjem

Po temeljitejši raziskavi navadno na dan družinske skrivnosti kot samograditeljsko prilagajanje tipskih načrtov ali gradnja raznih vrtnih lop in nadstrešnic na parceli.

Rešitev je preprosta:

– pred začetkom postopka poiščite in preverite obstoj in vsebino gradbenih dovoljenj ter ali so zgrajeni objekti skladni z njim

– legalizirajte, neskladno zgrajene  objekt in hkrati predvidite nove posege – vse v enem postopku za pridobitev gradbenega dovoljenja

Nasvet za naprej: Preden kaj postavite, preverite, ali je objekt skladen s prostorskimi akti, čeprav gre za navadno ograjo ali utrjeno dvorišče!